你是否愿意自掏腰包升級改造小區外立面呢？上個周末，位于錢江新城核心區的新城國際花園外立面維修改造主體完工的消息，再次引發熱議。

要知道，這可是在一個已交付十多年的商品房老小區，由業主自籌資金完成的，堪稱“看似不可能完成的任務”。它不僅是杭州首例，在全國也屬罕見。

近兩年，剛買完新房就要眾籌升級外立面的事屢見不鮮。杭州越來越多購入改善型小區的業主自費升級外立面，所謂“鋁板一換，漲價百萬”。

有的成功，有的失敗。除了由開發商或政府主導推進并由其出資、改建外，凡是自籌改造的小區均面臨重重困難，首先就是兩座大山：一是民意是否統一；二是資金能否收齊。

新城國際花園這個打破常規的“奇跡”，究竟是如何“煉”成的？

聚共識：業主眾籌+物業維修基金，條磚變鋁板

新城國際花園于2009年交付，由和園、彩園兩個園區組成，共9幢746戶。記者到現場發現，小區地段十分優越，距離錢江路地鐵站僅200多米，一路之隔是杭州萬象城。如今，兩個園區的外立面煥然一新，在陽光的照耀下，樓幢兩側的鋁板泛著香檳色的光芒，外表不遜于新建商品房。

“以前外立面是普通條磚，時間一長出現了滲水、脫落等安全隱患問題，既影響生活品質，又威脅人身安全，成了很多業主的心病?！毙鲁菄H花園業委會主任周偉力說，小區為此曾陸續修過七八次外立面，哪兒脫落了就換磚，但不同批次存在較大色差。

條磚滲水脫落問題是關鍵，僅靠打補丁終歸治標不治本。于是，2019年業主群開始自發接龍，結果顯示有意愿改造外立面的業主多達300多戶，占總戶數的四成。2020年底，借選續聘物業召開業主大會之機，業委會對外立面改造進行了一次民意摸底，超過60%的業主支持改造。

2022年10月，業主大會表決，外立面維修改造方案支持率超過85%。到了2023年，在開工前的最后一次業主大會上，支持率進一步攀升——參與表決的業主中，87%投了贊成票（按人數86.83%、按面積87.46%），遠超四分之三的法定門檻。同年12月30日，新城國際花園外立面維修改造工程正式啟動。

根據該小區外立面維修改造方案，主材方面鋁板和金屬氟碳漆各占一半，工程總價2085萬元，其中業主自籌1000多萬元，按100元/平方米的標準出資。該小區最小戶型面積139平方米、最大戶型面積285平方米，也就是說每戶業主出資1.39萬元到2.85萬元不等。

其余工程款則從小區物業維修基金以及公共收益中補充支付。周偉力表示：“我們小區以前從未動用過物業維修基金，此次支取后賬面上還結余500萬元，再加上每年都有經營性收入，可以適當補充物業專項維修資金，不會對小區后續公共事務造成影響?！?/p>

強共治：發動熱心業主共建共管，公開透明良性運作

新城國際花園為何能成功？

“這確實可以說是一個‘奇跡’，走到今天實在太不容易了，缺少任何一個條件都無法完成?！敝軅チ偨Y道，“核心是八個字：凝聚共識、協同共治?！?/p>

新城國際花園外立面維修改造開工前，業主眾籌資金到賬近900萬元，到款率超82%——如此強大的向心力，充分體現了業委會的公信力。

“建立信任很重要?！敝軅チ娬{，業委會只是業主大會的執行者，從不代替業主做決定，而是順應民意，力所能及地扮演好有為不亂為、敢為不退縮的“領路人”角色，解決方案主要依靠有專業背景的熱心業主。

為此，周偉力這一屆業委會取消了原本的業委會專用辦公室，改為集黨群驛站、鄰里議事為一體的“鄰里空間”，遵循開放、透明、協商、共治的原則，隨時歡迎熱心業主前來討論交流公共事務，群策群力、積極參與。比如本次外立面維修改造的基本方案，就是由熱心業主郭駕極主要設計而成，最初的靈感就在這里碰撞產生。

2020年，有著10多年房地產項目經驗的郭駕極找到周偉力，表示愿意為提升小區生活品質貢獻一份力量，隨后花費近半年時間完成了初步設計方案和費用概算?！皹I委會在推動外立面改造等公共事務過程中做到了公開透明，招募了擁有工程、法律、美術等專業背景的熱心業主，組成施工監督、材料把關、輿情疏導等多個管理小組協同共治，贏得了大家的認可和信任，也吸引了越來越多業主主動來幫忙?！? 郭駕極說。

小區在群治理架構上也進行了創新。業主群并非由業委會管理，而是由數位熱心業主創建并管理，制定了群規，業主進群前要先接受 “培訓”，要求備注房號、理性發言；單元群實現全覆蓋，倡導單元自治，通過自行眾籌完成了單元門庭改造、擋雨棚搭建等公區改造項目；物業群按幢分建，既提高了物業精準服務水平，又減少了無謂的信息打擾。

通過上述的群治理架構優化，小區逐漸形成了協商溝通、互助互督的鄰里關系?！皹I主大會是小區最高權力機構，業主群是承接業主大會的重要基礎。只有廣大業主理性認知、尊重規則、積極參與，小區的良治才有基礎和動力?！睒I主群管理員葉先生表示，“每一位業主不要輕易放棄自己的微小權利，甚至要作為必須履行的義務。大家都在同一條船上，誰也不能獨善其身?！?/p>

勤協同：業委會物業各司其職，社區街道給力“站臺”

有了民主決策的基本原則，如何依法合規地通過業主大會讓改造計劃有效落地是另一個關鍵。

2022年，周偉力滿懷熱情地前往四季青街道尋求建議和指導，離開時帶回了11個問題：民意摸底的具體支持率是多少、改造資金能否收齊、資金缺口由誰來填補、業委會遇到困難是否會中途放棄……

“此事要慎重對待?！边@是當時街道的包容態度。四季青街道城市建設管理辦公室工作人員王鵬解釋道：“因為這件事牽涉面廣、涉及資金數額巨大，在實際操作過程中存在許多難點。我們必須先給他們‘潑冷水’，幫他們盡可能考慮周全?！?/p>

有爭議，那就上業主大會討論。會上，業委會公示了相關職能部門的回復，并詳細說明了外立面改造方案，超過85%的支持率讓大家看到了希望。

民意高漲，業委會也承諾會擔當到底，街道和社區自然全力以赴。堅持黨建引領、多元參與、協同治理、共建共享原則，四季青街道在實體化運轉街道“三方辦”的基礎上，搭建了“小區黨組織—業委會（物管會）—物業企業”三方治理架構，給予業委會強有力的支撐。

在改造過程中，資金是最敏感的問題。一方面，由于暫無前例可依，動用如此大額的物業維修基金，程序把控上要更為嚴謹，為此四季青街道牽頭，聯合市、區住建等相關部門開了十多場協調會，給予有力幫扶；另一方面，對于小區自籌資金部分，社區、業委會、銀行三方聯合設立了監管賬戶。

“每一筆付款，施工方都要進行項目申報，經小區聘用的第三方專業監理公司確認情況屬實后，再由業主管理小組、業委會、社區審核簽字后，最后遞交銀行放款?！卞X塘社區黨委書記王翔表示，“只有賬目公開透明，用錢規范，項目才能順利推進?！?/p>

就這樣，關關難過，關關過。為了確保程序公開透明，結合街道紀工委監察辦的監督檢查建議，新城國際花園的業委會和物業還建立了常態化懇談機制，社區監察工作聯絡站站長積極參與。

這一系列舉措讓原本心存顧慮的不少業主改變了想法。

針對至今仍未交眾籌資金的少數業主，周偉力表示，后續將根據法律法規和小區管理公約，通過公示促請、法院起訴等途徑維護小區共同權益，確保小區改造的公平公正得以延續。

專家聲音

杭州市社會科學院社會學研究所副所長、杭州市法學會常務理事陸文榮

當前，小區更新主要呈現兩種模式：一種是政府主導的行政機制，另一種是開發商主導的市場機制。而“新城國際花園模式”開創了第三種思路——以居民自主意愿為主導的社會化運作機制。

這一模式為小區改造自主更新帶來了深刻的啟示。首先必須堅持民意導向，引導群眾從“要我改”到“我要改”；其次需要有勇于擔當的意見領袖，把分散的個體化意見通過組織化的表達形成共性需求，業委會等組織建設非常重要；此外，既要依照《民法典》有關規定充分發揮業主主體作用，又要充分發揮政府協調服務職能，營造業主主動參與、社會各界廣泛支持的濃厚氛圍，探索共建共治共享機制建設。